원문 링크 : 채권입찰제에 대하여
채권입찰제에 대하여
1. 채권입찰제 적용대상 아파트는?
(1) 2007년 9월 이전
20만평이상 공공택지개발지구중 원가연동제(분양가상한제)가 적용되는 전용면적 25.7평이상
(2) 2007년 9월이후
전용면적 25.7평이상 전 지역(공공택지,민간택지 모두 해당)
2. 전용면적 25.7평이상 아파트 당첨자 선정방식(2007년 9월이후)?
– 2007년 9월이후 청약가산점제 및 분양가상한제가 모든 아파트를 대상으로 전면 시행되며, 특히 전용면적25.7평이상 중대형 평형은 당첨자 선정시 채권입찰액을 가장 높게 쓴 순서부터 당첨자를 선정하며, 만약 채권입찰금액이 동일할 경우에 한해서 청약가산점제가 시행됩니다. 청약가산점제는 중소형과 달리 무주택기간의 점수는 낮게, 부양가족수 점수는 높게 부여될 가능성이 큽니다. 그러나, 청약가산점에 앞서 채권금액이 큰 순서로 당첨자가 선정되기 때문에 당첨자가 되려면 채권입찰금액을 최고로 써 내야 할 거 같습니다.
3. 그럼 도대체 채권입찰제가 무엇일까?
– 채권입찰제를 알기위해선, 우선 채권의 개념부터 파악해야 합니다.
여기서 말하는 채권이란 국민채권(국채)으로 종류가 1종과 2종이 있는데, 1종은 부동산등기나 각종 인허가를 낼때 의무적으로 매입하는 것이며,아파트청약시 매입해야하는 채권이 바로 국민채권2종입니다. 만기는 20년입니다.
– 채권입찰제를 적용하는 이유는 건설사에서 토지공사로 부터 아파트부지를 감정가이하로 낙찰받는 조건으로 아파트분양시 분양가를 일정수준이상 높게 책정할 수 없게 되는데 이것을 분양가상한제라 합니다.
그러나, 분양가상한제를 적용해서 분양하게 되면 당첨자는 주변시세대비 막대한 차익을 얻게되어 청약과열과 더불어, 투기세력이 판을 치겠지요… 이런 부작용을 막기 위해 정부에서는 아파트청약시 청약자로 하여금 채권을 의무적으로 구입하게하여 시세차익을 정부에서 환수해가며,가장 높게 채권액을 써낸 순서로 당첨자를 선정하게 됩니다.. 이런 제도를 채권입찰제라 합니다.
4. 그럼, 채권구입액은 얼마일까?
예를 들어 40평형의 평당 분양가가 1000만원, 주변아파트시세가 1500만원이라고 가정할 경우
– 채권구입액 : 500만원(주변시세와 분양가의 시세차익) × 70%(적용율_정부에서 고시함) × 40평 = 1억4천만원….즉 채권구입액이 1억4천만원이 됩니다.
5. 채권을 매입 후 팔수 있나?
– 만기가 20년이지만, 자금부담이 되는 사람은 할인(손실)을 해서 매입 후 바로 되 팔수 있습니다. 쉽게 어음할인과 같은 의미라 생각하면 됩니다.
– 되 팔경우에는 채권할인율을 적용하게 되는데 보통 60%정도(손실율은 40%가 되겠지요)
– 예를 들자면 100원에 사서 40원 손해보고 파는 겁니다… 억울하지요.
– 할인율은 고정된 것이 아니고, 계속 변합니다.
– 그렇기 때문에 1억4천에 채권을 사서, 바로 팔 경우 5,600만원의 손해를 보고 파는 경우지요.
※ 결국 5,600만원은 정부에서 시세차익을 채권발행을 통해 환수해가는 상황이 됩니다.